法院的强制腾退新闻听过不少吧

但何为“强制腾退”?

什么时候会被“强制腾退”？

法院如何“强制腾退”？

拒不腾退会有什么后果？

……

想必这些问题大家也是一知半解

今天孝法君就为大家奉上一份“强制腾退”大礼包！

一起了解法院腾退知识吧！

01 什么是强制腾退？

强制腾退，是指在民事案件执行过程中，被执行人或案外人（如租客、家属）拒不履行法院生效判决、裁定，拒不从已拍卖或应交付的房屋中搬离时，人民法院依法采取强制手段，清空房屋内财物并将房屋交付给申请执行人或买受人的司法行为。

简单来说，法院确定这房子要交给别人，但你赖着不走，法院就只能依法“帮你搬家”。

02 什么情况下会发生强制腾退？

强制腾退并非凭空发生，通常涉及以下2类情形：

1.执行过程中对房屋进行变价后交付过程中的腾退事项。这是最常见的情形。被执行人不履行法院生效判决确定的金钱给付义务，法院依法强制执行后发现被执行人名下只有不动产而没有其他财产可供执行时，法院会对其名下的不动产进行查封、拍卖。买受人通过合法程序竞得房产后，原房主或里面的居住者拒绝搬离，法院可依法强制腾退。

2.执行依据直接确定被执行人腾退房屋的案件。在租赁合同、房屋买卖合同、离婚财产分割、继承类纠纷等案件中，生效法律文书中确定的义务为：被执行人在一定的期限内腾退、交付涉案房产的，若被执行人拒不腾退，申请人可向法院申请强制腾退。

03 法院如何执行强制腾退？

法院的强制腾退绝非“暴力执法”，而是一套严格、规范、透明的法律程序，旨在最大限度地保障各方合法权益。

1.依法张贴腾退公告。有腾退义务的被执行人，如果未在期限内自动办理，法院经由院长签发《腾退公告》，并醒目张贴在案涉房屋的门口或小区公告栏等处，公告会明确最后的履行期限，给予被执行人一个自动履行的“宽限期”，并明确告知拒不履行的法律后果。

2.开展充分现场调查。进行强制腾退之前，执行员会多次前往现场进行调查，详细了解房屋周边的腾退环境、房屋内物品的存储量大小、房屋内有无管制刀具等违法器具、居住人口数量、性别、年龄等情况，对占有人拒不搬离的原因进行核实等。

3.制定详尽腾退预案。根据现场调查的情况，执行员通常要制定详细而周密的腾退预案，梳理案件情况与前期执行情况，根据现场的具体情况进行风险评估，确定具体执行方案（如人员分工、联系见证人、安排安置点等），制定突发事件处置流程。

4.实施规范腾退工作。公告期满，被执行人仍未搬离，法院就会正式启动强制腾退现场行动。法院人员到现场后，首先会出示证件、亮明身份，并宣读法律文书。法警一般会对执行现场进行布控，拉起警戒线，疏散无关人员，确保执行区域安全、有序。有的法院会邀请当地人大代表、政协委员、社区干部、媒体记者等第三方在场见证，确保执行公正透明。同时，法院会对执行过程进行全程不间断录音录像，确保执行过程合法、文明、规范。现场的工作人员会对屋内的所有物品进行逐一登记、造册、打包，并运至事先为被执行人安排的临时安置点或仓库妥善保管，并通知其领取。所产生的搬运、保管费用，由被执行人承担。

5.腾退完成后交付。房屋腾空后，执行员一般当场交付给申请执行人或买受人，并将强制执行的整体情况详细、客观、全面记入笔录，并由在场人签名或者盖章确认，包括在场的被腾退人、基层组织见证人等，完成法律手续。

法条链接

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百六十一条  强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。

强制执行时，被执行人是公民的，应当通知被执行人或者其他的成年家属到场；被执行人是法人或者其他组织的，应当通知其法定代表人或者主要负责人到场，拒不到场的，不影响执行。

被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。执行员应当将强制执行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。

强制迁出房屋被搬出的财物，由人民法院派人运至指定处所，交给被执行人。被执行人是公民的，也可以交给他的成年家属。因拒绝接收而造成损失的，由被执行人承担。

04 拒不配合、抗拒腾退的法律后果有哪些？

拒不腾退，本质上是在用个人的蛮力对抗国家司法权威，其结果必然是螳臂当车。

被执行人或其家属等抗拒腾退最直接的后果是，根据情节轻重的不同，可能面临罚款、15日以内司法拘留等处罚。如果情节严重，构成犯罪的，将依法追究刑事责任，罪名可能是“拒不执行判决、裁定罪”，最高可判处七年有期徒刑。

除此之外，腾退过程中所产生的一切费用，包括但不限于公告费、劳务费、运输费、保管费、公证费、设备租赁费等，均由被执行人承担。

法条链接

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百一十四条　诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的；

（二）以暴力、威胁、贿买方法阻止证人作证或者指使、贿买、胁迫他人作伪证的；

（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；

（四）对司法工作人员、诉讼参加人、证人、翻译人员、鉴定人、勘验人、协助执行的人，进行侮辱、诽谤、诬陷、殴打或者打击报复的；

（五）以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的；

（六）拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。

人民法院对有前款规定的行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

《中华人民共和国刑法》

第三百一十三条　【拒不执行判决、裁定罪】对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。

05案外人占有被腾退房屋，能腾退吗？

腾房类案件的执行过程中，发现案外人实际占有被腾退房屋的，其是否应该腾退，不取决于“案外人”的身份，而取决于其占有房屋的权利是否合法、有效，并且能对抗司法强制执行。

如果案外人权利存在瑕疵，其占有便无法对抗法院的强制执行，必须腾退。主要包括几种情况：一是与被执行人恶意串通伪造租赁合同的情形。这是最常见的阻碍执行的手段，如果经法院审查，发现存在合同签订时间倒签、租金未实际支付、租金明显不合理等情况，会被认定为虚假租赁，必须立即腾退。此外，还可能因为妨害民事诉讼而被罚款或拘留。二是在法院查封之后才设立的租赁关系。根据“物权优于债权”的原则，司法查封的效力优于其后设立的租赁关系，这种租赁权无法对抗的司法强制执行权，必须腾退。三是无权占有。如果案外人没有任何合法依据，仅仅是替被执行人“占有房子”，那么占有状态本身不受法律保护，必须腾退。四是主张的权利未经法律程序确认。如案外人声称房屋已被被执行人“卖”给自己，但未办理过户登记，在这种情况下，案外人享有的只是债权，而非物权，同样不能对抗强制执行，必须腾退，其只能向被执行人另行主张违约责任。

如果案外人是在法院查封之前就与被执行人签订了真实、有效的长期租赁合同，并且已经支付了合理租金并实际入住，根据“买卖不破租赁”原则，案外人此时的租赁权受法律保护，可以继续居住至租期届满。但其不能阻止法院对房屋的评估与拍卖。

案外人若无合法依据占有腾退房屋的，经说服教育仍拒不腾退的，可将其作为协助执行义务人一并予以腾退。案外人提出执行行为异议或案外人异议的，依照《民事诉讼法》的相关规定进行审查。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百三十五条　【返还原物请求权】无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第四百零五条　【抵押权与租赁权的关系】抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

第七百二十五条　【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第三十一条　承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

06 唯一住房可以对抗腾退吗？

虽是被执行人的唯一住房，但它不是拒不履行的“免死金牌”，符合下列情形，法院也可以对房屋进行处置：

一是对被执行人有扶养义务的人还有其他能够维持生活必需的居住房屋的。如，虽然被执行人名下只有一套房，但其成年子女或配偶名下有多套住房，足以保障其基本居住需求的，那么该被执行人名下唯一房屋可以被腾退。二是执行依据生效后，被执行人为逃避债务而转让了其名下其他房屋的。如，判决书下来后，债务人为了逃避执行，将自己名下的其他房子过户给他人，制造自己只有“唯一住房”的假象。三是申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。这是最常见的操作方式，通俗讲就是“以小换大”或“以房换钱”。

“唯一住房”制度设计的目的在于保障基本生存权，而非保护财产所有权。如果被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，此时人民法院不应强制迁出。法院在确保被执行人有房可住、有屋可租的前提下，可以依法对其唯一住房进行处置，以兑现生效法律文书，维护社会的公平正义。

法条链接：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十条 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

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最后温馨提示

唯一住房≠永久的安全屋

案外人身份≠免费的护身符

主动履行 配合执行

这才是正确的打开方式

守法方能行稳 诚信才能致远

愿我们都能知法守法

用诚信铺就人生宽阔大道

让每一次选择都安心又坦荡！