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人民法院是否有权查封案外人
预告登记但未办理产权过户的房屋
作者: 刘光辉   发布时间: 2018-04-17 11:26:56

【案情】

2017年1月,黄某委托某中介公司蔡某全权代理出售其所有的位于某市翡翠名都3幢203号房屋一套,并签订了《存量房出卖委托合同》。同年1月15日,黄某经蔡某介绍,与买房人曹某签订了一份《房地产转让合同》,同日,某中介公司蔡某收取购房人曹某定金2万元。同日,黄某、曹某到房地产部门进行预告登记,到税务部门缴纳了相关税费,并共同向孝感市不动产中心申请办理存量房屋转移预告登记,并确定了房屋权利人为买受人曹某。同日,曹某分三次转给某中介公司蔡某全部房款55万元,同时,黄某将房屋钥匙交付给曹某。

2017年1月16日,因黄某拖欠沈某借款长期未还,故沈某以民间借贷纠纷将黄某诉至法院,当日,沈某向法院提出财产保全,将黄某所有的位于某市翡翠名都3幢203号房屋予以查封,因曹某购买黄某的房屋已于2017年1月15日在房产部门进行了预告登记,但并未办理房屋产权过户登记手续,故人民法院依法查封了黄某所有的房屋。沈某在办理房屋过户手续过程中,发现该房屋已被人民法院查封,故向人民法院提出复议,认为该房屋已经办理了预告登记,该房屋的权利人应当为沈某,请求人民法院对查封的房屋应当依法予以解除。

 

【分岐】

对于人民法院是否有权查封案外人曹某预告登记但未办理产权过户的房屋?主要有两种观点:

第一种意见认为:人民法院有权查封案外人曹某预告登记但未办理产权过户的房屋。理由如下:曹某在办理房屋过户手续过程中,仅进行了预告登记,未办理房屋产权变更登记,无法证明该房屋的所有权人已变更为曹某,根据我国《物权法》有关“物权法定”原则,该房屋的所有权人仍为黄某。因此,人民法院依法查封黄某所有的房屋符合法律规定。

第二种意见认为:人民法院无权查封案外人曹某预告登记但未办理产权过户的房屋。理由如下:根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,黄某将房屋出卖给善意买受人曹某,该买卖行为经过了中介机构的委托,房屋买受人和出卖人共同办理了预告登记,曹某作为房屋买受人支付了全部的房屋价款,并将房屋进行了交付,曹某实际享有对该房屋的所有权。因此,人民法院无权查封本案诉争的房屋,已经查封了的,应当依法予以解除。

 

【评析】

笔者同意第二种意见。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”。 人民法院无权查封案外人曹某预告登记但未办理产权过户的房屋,对已经查封的房屋应当依法予以解除。笔者从两个方面予以分析:

一、关于房屋买受人曹某是否为善意第三人的问题

2017年1月15日,黄某、曹某共同到房产部门对涉案房屋办理预告登记后到税务部门缴纳了相关税费,同日,曹某分三次转给某中介公司蔡某支付全部房款55万元,同时,黄某将房屋钥匙交付给曹某。从上述双方买卖房屋行为看,曹某通过某中介公司代理买卖房屋,双方在房屋买卖过程中均无过错,在此交易过程中,曹某并不知道黄某对外负有债务,且曹某购买房屋价格并未明显低于市场价格,因此,曹某应当为善意第三人,从民法保护交易及善意第三人原则来看,应当保护善意第三人的合法权益。

二、关于案外人曹某办理预告登记的行为分析

预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,而按照约定可以向登记机关申请预告登记,就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。其目的是为了制约房屋出卖人将已出售的房屋再次出售或者进行抵押,以保障将来本登记的实现。我国物权法20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。 ”“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”从预告登记的定义及相关法律规定可以看出,2017年1月15日,黄某、曹某共同到房产部门对涉案房屋办理了预告登记,预告登记的行为应当是为了保障将来实现物权,同时也明确了该房屋的权利人。虽然该房屋的所有权变更登记未完成,但是双方通过房产部门的行政预告登记行为,确定本案诉争的房屋权属人为案外人曹某应当条例法律规定。

综上所述,黄某、曹某到房产部门对涉案房屋办理了预告登记并到税务部门缴纳了相关税费,曹某支付了房屋全部价款,黄某也交付了钥匙,应当视为房屋交付已经完成,双方在交易过程中均没有过错,买受人曹某应当为善意第三人,并依法确定为本案诉争房屋的权利人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定,人民法院无权查封曹某预告登记但未办理产权过户的房屋,对已经查封的房屋应当依法予以解除。本案中,对沈某提出复议申请,人民法院应当依法予以支持。

结论:人民法院无权查封案外人预告登记但未办理产权过户的房屋,对于已经查封的,人民法院应当依法予以解除。

 


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文章出处:孝感中院

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