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物权登记的复合性问题
作者: 胡柏松   发布时间: 2017-12-28 09:23:01

调整物权归属的主要法源是物权法,物权法回答的是财产关系中物权主体是谁、物权内容为何、物权效力有无等问题。在司法实践中,如何确定物权效力,尤其是不动产物权效力,往往容易产生分歧。有的认为,既然物权经登记发生物权效力,则应当以不动产登记簿或权利证书上记载的为准,谁持有,谁为权利人;有的又认为,物权登记只是公示,是对社会的一种宣示,其本身或者根本原因是当事人有发生不动产物权变动的意思表示并在此意思下推动的结果,没有该意思也就没有物权变动的登记公示,故曰,不动产物权归属是买卖、赠与、抵押等基础性民事法律关系所确定,而不是由不动产权利证书或不动产登记簿确定,不动产登记机构只是履行登记职能,如不动产登记与基础性法律关系确定归属不一致,可以提起行政登记异议之诉,就其物权登记本身,是基础性法律关系确定物权归属与不动产行政机关登记的复合,从而完成完整的物权变动。本文同意第二种意见,理由如下:

法律层面上,合同法第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”条文中出卖人交付标的物所有权,言而之意,当事人通过基础性法律关系的民事合同之合意从而获取标的物的所有权,通俗的讲,当事人买卖的肯定是权利,是物权,而不是“花钱买债权”,因此,所有权归属由当事人意思确定,而不是由行政机构确定;物权法第一百七十九条第一款“为担保债权的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。”,该法律保障债权人为实现将来债权的利便,合意让债务人用物抵押在债务不能实现之时,以物抵债,此中的物是物权,一旦抵押条件成就时,债权人获得的将是物权之利益,这同样说明物权归属是由当事人意思肯定后的结果;合同法第一百八十五条“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示受赠与的合同。”赠与不排除金钱、证券等一般货币物品,但也部分存在不动产的赠与,显然,当事人赠与的是物的权利,不可能是一种债。由上可见,买卖、赠与、抵押等基础性民事法律关系是物权归属的根本原因,没有基础性民事法律关系,物权无从谈起,但先占、抛弃等事实性行为法律关系除外。

登记层面上,前述中所言之物,有的是动产,也有的是不动产,本文仅是着重论述不动产的归属问题。物权法第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依据法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条第一款“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”这貌似与前述又相矛盾,其实不然,物权法虽然规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据,意味着不动产登记簿上记载的权利人一般情况下会被推定为不动产物权的享有者。但同时,物权法第十七条又规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,不动产权属证明记载的事项,应当与不动产登记簿一致,记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿有错误外,以不动产登记簿为准。”,第十九条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记簿确有错误的,登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记,登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”上述三个法律条文体系解释两个问题,一方面,法律认可了不动产登记簿是物权归属和内容的根据,赋予不动产登记簿权利推定效力,也意味着不动产登记簿上记载的权利人一般情况下都会被推定为不动产物权的享受者;认可了不动产登记簿在确认物权归属和内容方面具有较高的证明力,但另一方面也承认,在现实生活中,确实存在不动产登记簿记载的物权权属和内容与现实真实情况不一致,也存在权利人恶意登记的情形,因此,不动产登记簿不能说是有绝对的证明力作用。同意也说明,不动产登记簿记载内容来源于基础性法律关系,离开了基础性法律关系,不动产登记簿就成了无源之水,无本之木,失去了根基。基础性法律关系确定的权利人如与不动产登记簿记载的一致,那么,不动产登记簿记载的权利人真实、纯正;如两者记载不一致,就当从基础性法律关系找原因、找根本,所以,基础性法律关系是不动产物权的归属。问题是,如何解释不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依据法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力呢?因为《不动产登记暂行条例》赋予不动产登记机构履行不动产登记的法定职责,登记仅是其职责范畴,是依据基础性法律关系确定的权利人进行登记记载,登记本身只是履行职责而不能确定物权权属。如不动产登记机构登记错误,利害关系可以提起异议之诉予以更正,如登记程序错误,则可以提起行政诉讼予以撤销。这个意义上讲,登记又具有行政行为的色彩,所以,就登记而言,登记是基础性法律关系下当事人意思推动产生的结果,同时在程序上又有行政行为的特点,故而,不动产物权登记具有复合性。

综上,在不动产登记的复合性上,涉及不动产登记中不动产物权归属或原因行为,也就是基础性法律关系时,应当以民事诉讼予以解决确定物权的归属;涉及登记的合法性问题,则是由行政诉讼予以解决。通俗的讲,当事人之间或者第三人对被登记的不动产物权或者原因行为等民事法律关系产生争议的,该争议在实质上存在于当事人之间,当事人与不动产登记机构之间并无争议,所以,物权归属是民事范畴解决的问题,而不是由行政诉讼处理。审判实务中,应当消除“物权归属发生纠纷时,由行政诉讼处理或中止民事诉讼等待行政诉讼结果为依据”的错误做法。

本文的浅述,是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第一条“因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外。”的理解,欢迎商榷﹗


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文章出处:孝感中院

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