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出卖查封房产合同的效力问题
作者: 胡柏松   发布时间: 2017-12-28 09:20:45

审判实务中,常常遇到诸如出卖人明知不动产房产已被人民法院查封但仍将查封的房产出卖并与买受人签订买卖合同。对于合同效力问题,众说纷纭,归纳起来大致呈两种主流观点。观点一认为,房产已被人民法院查封,不得出卖,一是违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款:“下列房地产,不得转让:(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;”法律强制性规定,二是侵害了司法机关的司法权,应当为无效合同。另一观点认为,《物权法》第十五条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理登记的,不影响合同效力。”,依照该法规定,在法律另有规定或者合同另有约定外,合同自成立时生效。因此,出卖查封房产合同应为有效,合同有效后,合同目的不能实现则另诉主张,但合同当然有效。

笔者同意第二种观点,理由如下:

1、合同法层面上,合同无效的主要法律依据是《合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”。条文中所列无效情形实质上是指违反法律和行政法规的强制性规定和损害了国家、社会公共利益。何为法律和行政法规的强制性规定的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条:“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。”,因此,只有违反效力性的强制性规定,才势必导致合同无效,违反管理性强制规定并不当然导致合同无效。所谓管理性规定是指:“法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立,而且违反此类规范后,如果使得合同继续有效也将不会损害国家或者社会公共利益,而只是损害当事人的利益的规范。”(梁慧星教授关于合同法适用十四个法律问题的回答),由此判断效力性规定还是管理性规定关键标准是合同的行为对象或者是客体是否侵害“国家或者社会公共利益。”。比照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款:“下列房地产,不得转让:(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;”,条文中没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立,在赋予合同效力后,将不会损害国家或者社会公共利益以及公序良俗,而只是损害当事人的利益的规范,即损害的是申请保全查封的当事人的预期财产利益,而非国家公共利益。因此,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项是管理性强制规定,是任意性的强制性规定,非效力性强制性规定,合同并不当然无效。

2、物权法层面上,对于物权,通俗的称之为产权,它是一种财产权,包含物权、债权以及由此衍生的具体权利的复合财产权。《物权法》第十五条:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理登记的,不影响合同效力。”,由此可以看出,一个产权的完整实现,需由合同(债权)+物权(转移产权并登记确认公示这种模式完成 ,即由,设立债权的基础性民事法律关系这一原因条件,引起物权变动登记确认的公示结果发生。具体到查封房产的转让问题,当事人签订查封房产的转让合同,行为人意思真实,客体未侵害国家或者社会公共利益以及公序良俗,具备了民事主体适格、意思表示完整、客体不违反强制性的效力性规定的民事法律行为诸类要素,转让的债权合同当然有效。也就是说,转让查封房产的原因条件成立并有效。但,转让查封财产合同的标的物已被查封,阻却权利变动,物权权属不能得到实现和满足,此情况下,守约方依据《合同法》第九十四条提起诉讼解除合同并向违约方提出违约或者损害赔偿之诉,以保障其权利不受侵害。

综上,物权变动是由债权基础性民事法律关系+转移变更登记两个环节组成,前者是基础,是债设立的原因,是物权变动的条件,后者则是公示确认物权的结果,两者相辅相成,但又各自独立,前者的效力影响到物权变动结果,但前者的独立性评价,则由债权民事法律关系相对应的法律法规予以考评判断。本文中转让被人民法院查封的房产未违反法律、行政法规强制性效力性规定,只是触及到强制性的管理性规范,合同当然有效。

小提示:合同法确立了鼓励交易自由原则,维护当事人意思自治意愿,审判实务中不应轻易作出合同无效的认定,只有违反合同法、民法通则及其他法律行政法规明文规定的无效情形或者法律、行政法规强制的效力性规范才当认定无效。


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文章出处:孝感中院

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