一、基本案情

申请执行人安某某与被执行人某房地产开发有限公司、李某某、陈某某借款合同纠纷一案，孝感市中级人民法院作出执行裁定，将某房地产开发有限公司开发的A项目B号楼40套房产（含案涉某房产）作价两千多万元，交付申请执行人安某某抵偿某民事调解书确定的部分债务。案外人陈某对该执行裁定不服，向本院提出书面异议。

二、裁判结果

    孝感市中级人民法院经审查，案外人陈某的异议理由成立，裁定中止对某房地产开发有限公司名下某商铺的执行。

三、法官说理

本案的争议焦点为案外人陈某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。本案中，案涉房屋登记在被执行人某房地产开发有限公司名下，案外人陈某基于以下理由享有足以排除强制执行的权利：

1.与某房地产开发有限公司在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

2.在人民法院查封之前已交纳物业费，并将案涉房屋出租给他人经营，合法占有了该房屋；

3.已支付全部购房款；

4.申请执行人安某某未提交证据证明因陈某自身原因而未办理过户登记。

四、法条链接

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。