民事执行程序中，常常会遇到被执行人将房屋既抵押又出租的情况。面这种 “一房二主” 的局面，往往让双方各执一词，争论不休。那么，如何在这纷繁复杂的状况中理清法律关系，平衡好租客和抵押权人的权益呢？

    近日，孝感市中级人民法院在一起金融借款合同纠纷执行案中遭遇了如此难题。孝法君带领大家看看法官如何运用法律见招拆招，突破迷雾，揭开租赁权和抵押权冲突背后的法律真相吧！

基本案情

2016年，被执行人祝某因经营需要，以名下商铺做抵押，并办理了抵押登记，向孝感某银行获取贷款。后因贷款到期，祝某未按约定偿还债务，孝感某银行于2018年将祝某诉至法院。经法院审理后判决，祝某向孝感某银行偿还借款本息。判决生效后，因被执行人祝某未履行生效法律文书确定的义务，案件进入执行程序。执行过程中，双方曾达成和解协议，法院依法裁定终结执行。后因被执行人再次违约，案件恢复执行。2024年经法院依法拍卖被执行人祝某名下商铺，两次流拍后，申请执行人同意以物抵债。然而，法院在执行过程中发现，被执行人在2024年擅自将商铺出租给他人，该租户已在案涉商铺内开始经营早餐店。

面对法院要求搬离的通知，租户百思不得其解:明明自己付钱租了房，为什么还得搬离？

法官说法

《中华人民共和国民法典》第405条和的725条明确了“买卖（抵押）不破租赁”原则：若租赁在前，抵押在后，且承租人已实际占有该房屋，则抵押权人不得要求租客提前搬离，租客可以继续按照原租赁合同约定的条件适用房屋直至租赁期满。但“买卖（抵押）不破租赁”并非绝对，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第24条明确了例外情形：若房屋在出租前已设立抵押权或被法院查封，则抵押权人实现权利时，租赁关系不得对抗执行，租赁关系就将面临终止，租客可能需要腾退房屋。本案中，祝某向孝感某银行2016年设立抵押权，且已进行过抵押登记，2024年祝某擅自将涉案房屋出租给他人，属于抵押权在先，租赁权在后，且商铺出租前已被法院依法查封，因此，在孝感某银行通过以物抵债方式实现抵押权时，承租人即便手握房屋租赁合同，也依旧无法对抗执行，也无法要求抵押权人继续履行其与被执行人签订的原租赁合同。

法官提醒

面对房屋抵押权和租赁权冲突，对于抵押权人和承租人来说，都属于“无妄之灾”。因此，各方当事人都应提高法律意识，承租人在签订租房合同前，务必主动查询房产状态，了解是否存在抵押等权利瑕疵；也可在合同中明确“房屋未设立抵押”“房东保证房屋在租赁期间无抵押纠纷”等兜底条款，强化对自身权益的保护，以便后期纠纷发生时追究房东（抵押人）的责任。抵押权人在设立抵押时，也要实地考察房屋，核实房屋租赁情况，避免后续不必要的纠纷；在抵押合同中约定“未经同意不得擅自出租”等条款，以降低法律风险。而房东（抵押人）更要清楚认识到自身行为的法律后果，若隐瞒抵押或租赁信息，不仅可能面临法律诉讼，还需承担相应的法律责任，甚至可能因违约行为遭受经济损失，因此务必诚信履行告知义务！

抵押权和租赁权的冲突，本质是不同民事主体合法权益在特定情形下的碰撞。法律既保护抵押权人的优先受偿权，也保障善意租客的居住权益。如发生抵押权与租赁权冲突时，各方当事人应积极协商，明确各自权利义务，寻求妥善解决方案；若协商无果，可通过法律途径，向人民法院提起诉讼，借助司法力量维护自己的合法权益。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”